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中冶遭地方政府欠賬500億 轉(zhuǎn)讓保障房債權(quán)謀解套

網(wǎng)易財(cái)經(jīng) · 2013-11-18 10:02

  曾經(jīng)號(hào)稱(chēng)全國(guó)最大保障房建設(shè)企業(yè)的中國(guó)中冶,如今卻成為被地方政府坑得最慘的地產(chǎn)央企。按照中冶內(nèi)部統(tǒng)計(jì),地方政府因保障房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的欠賬竟然接近500億元。

  無(wú)奈之下,中冶于11月12日悄然公告稱(chēng),將把鞍山一個(gè)保障房項(xiàng)目的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中信信托,交易金額涉及13.2億元。專(zhuān)家認(rèn)為,通過(guò)金融化的方式化解債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)可行的辦法,但是對(duì)于陷入困境的中冶來(lái)說(shuō),解套的日子似乎仍遙不可及。

  中信信托接手保障房債權(quán)

  最近兩年,中冶集團(tuán)旗下上市公司中國(guó)中冶在資本市場(chǎng)主要被詬病的是其在礦業(yè)投資板塊的失誤與虧損,而現(xiàn)在,這種令人尷尬的處境也延伸到了以前中冶最拿手的工程建設(shè)領(lǐng)域。

  11月12日,中國(guó)中冶公告宣布,全資子公司中國(guó)三冶和其下屬鞍山中冶置業(yè)有限公司于2013年11月12日與中信信托等簽署《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,擬將中國(guó)三冶持有的鞍山市勞動(dòng)路保障性住房建設(shè)項(xiàng)目(BT項(xiàng)目)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中信信托,涉資13.2億元。

  “我們也沒(méi)有辦法,畢竟這些項(xiàng)目掛在賬上,對(duì)業(yè)績(jī)的壓力非常大”,中國(guó)中冶負(fù)責(zé)投資者關(guān)系部門(mén)人士對(duì)記者表示。

  據(jù)了解,此次債權(quán)轉(zhuǎn)讓的債務(wù)人實(shí)為鞍山市政府。而轉(zhuǎn)讓的保障房項(xiàng)目則是鞍山市勞動(dòng)路西小區(qū)保障性住房工程。該工程早在2010年5月份由中國(guó)三冶與鞍山市城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司簽署,合同總價(jià)為150億元人民幣。

  按照規(guī)劃,該保障房項(xiàng)目占地9.2萬(wàn)平方米,總建筑面積45.37萬(wàn)平方米,共建25棟高層住宅樓,可安置群眾5587戶(hù),2013年6月30日完成總體交工。在2012年3月份,首批17棟高層,1300套住房已經(jīng)完成派戶(hù)。

  BT項(xiàng)目一般被稱(chēng)為交鑰匙工程,對(duì)于鞍山勞動(dòng)路保障房項(xiàng)目來(lái)說(shuō),則需要地方政府及時(shí)回購(gòu)并撥付資金。但是,工程進(jìn)度的順利并未能讓中冶在資金回收上高枕無(wú)憂(yōu)。此前在2012年12月,經(jīng)過(guò)簽署補(bǔ)充協(xié)議,中國(guó)三冶對(duì)鞍山市政府享有委托代建價(jià)款應(yīng)收債權(quán)確認(rèn)為13.6億元。

  中國(guó)中冶的公告稱(chēng),債權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終實(shí)際數(shù)額、轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的支付數(shù)額及時(shí)間,將根據(jù)中信信托發(fā)行信托計(jì)劃單位募集的資金情況而定,若信托計(jì)劃募集資金少于13.2億元,債權(quán)轉(zhuǎn)讓的數(shù)額將相應(yīng)減少。

  對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)分析,這種處理對(duì)中冶來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的辦法,因?yàn)橥ǔG闆r下,債權(quán)項(xiàng)目采取信托即表示各方私下里已經(jīng)找好下家,債權(quán)兌現(xiàn)應(yīng)該不是問(wèn)題。

  地方政府欠賬近500億

  “中冶近年來(lái)在保障房項(xiàng)目上一直比較被動(dòng),現(xiàn)在采取轉(zhuǎn)讓債權(quán)給信托是個(gè)可行的辦法,能轉(zhuǎn)嫁資金回收的風(fēng)險(xiǎn),這也是沒(méi)有辦法的辦法”,長(zhǎng)期關(guān)注保障房建設(shè)的蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示。

  中國(guó)中冶也指出,通過(guò)今次交易,有利于子公司中國(guó)三冶減少應(yīng)收帳款,降低帶息負(fù)債規(guī)模,降低回款風(fēng)險(xiǎn)。今次出售的債權(quán)所得將用于償還相關(guān)銀行貸款及補(bǔ)充中國(guó)三冶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金。

  實(shí)際上,作為中國(guó)最大的綜合性建設(shè)企業(yè)之一,中國(guó)中冶和它的大多數(shù)同行一樣,近幾年都在承受著項(xiàng)目建設(shè)資金回收難的巨大壓力。在三季報(bào)業(yè)績(jī)中,中國(guó)中冶稱(chēng)截至9月底,公司約定期限在一年之上的長(zhǎng)期應(yīng)收賬款已經(jīng)達(dá)到337.67億元,比去年同期上升了43.7%。

  而據(jù)中國(guó)中冶負(fù)責(zé)投資者關(guān)系部門(mén)對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)透露,雖然沒(méi)有詳細(xì)的分類(lèi)統(tǒng)計(jì),但是實(shí)際上目前公司統(tǒng)計(jì)的全部946億元債權(quán)類(lèi)資產(chǎn)中,因保障房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等,包括地方政府平臺(tái)欠款涉及的比例高達(dá)50%左右,也就是接近500億元。

  對(duì)于造成如此高額欠賬的原因,中冶也解釋?zhuān)饕枪緩氖卤U戏拷ㄔO(shè)和地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等BT業(yè)務(wù)造成。而對(duì)于未來(lái)是否把更多債權(quán)采取信托方式處置,中冶方面對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)倒是沒(méi)有否認(rèn)。

  “用金融化手段處理我們內(nèi)部肯定有這方面的思路,但是目前沒(méi)有更新的信息要披露,而作為國(guó)資委特別監(jiān)管的企業(yè),把資金回收風(fēng)險(xiǎn)剝離出去也是必然的要求”,中國(guó)中冶負(fù)責(zé)投資者關(guān)系部門(mén)人士稱(chēng)。

  中國(guó)中冶總裁張兆祥在回應(yīng)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)詢(xún)問(wèn)時(shí)表示,未來(lái)是否有更多債權(quán)采用信托方式處理還要“視情況而定,目前公司正在探討各種辦法回收我們的應(yīng)收賬款”。

  其實(shí),作為自救的最主要措施之一,中冶早在去年就已提出,要逐步退出保障房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。按照媒體統(tǒng)計(jì),到2012年底中冶房地產(chǎn)在售項(xiàng)目為169個(gè),項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積4414.58萬(wàn)平方米,其中保障房項(xiàng)目總建筑面積下降為1757萬(wàn)平方米。

[Page]

  中冶短期內(nèi)無(wú)望解套

  “中冶作為央企搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),沒(méi)能按照市場(chǎng)原則辦事,建設(shè)保障房犯了不少錯(cuò)誤,結(jié)果是好心辦成了壞事”,曾長(zhǎng)期在中冶集團(tuán)房地產(chǎn)部門(mén)任職,目前擔(dān)任亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)的陳寶存對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示。

  早在2008年國(guó)家推出4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃并確定三年內(nèi)投資9000億元用于保障房建設(shè)時(shí),中冶即看到了其中蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。隨后,中冶把旗下房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)公司中冶置業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整為保障房占比達(dá)到60%,并和5家銀行簽署了450億元的授信協(xié)議,全力進(jìn)軍保障房建設(shè)。

  央企開(kāi)發(fā)保障房、地方政府負(fù)責(zé)回購(gòu)、銀行提前撥付貸款,當(dāng)時(shí),一切看起來(lái)都是美好的。中冶最終也成為國(guó)內(nèi)最大的保障房建設(shè)企業(yè),公司作為國(guó)資委確定的16家可以開(kāi)發(fā)保障房的央企之一,當(dāng)時(shí)占央企中所建保障房總規(guī)模的80%。

  但是,所有的問(wèn)題集中出現(xiàn)在“轉(zhuǎn)移交付”這個(gè)環(huán)節(jié)。地方政府因?yàn)楦鞣N原因往往推遲回購(gòu)計(jì)劃,導(dǎo)致保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款壓力越來(lái)越大?!霸缜爸幸逼煜履硞€(gè)公司的貸款即達(dá)到80億元難以?xún)斶€”,陳寶存透露。

  在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是掉進(jìn)了地方政府的陷阱里難以抽身,主要也是地方政府本身沒(méi)有財(cái)力去建設(shè),但是為了完成政治任務(wù)不得不上項(xiàng)目,只好忽悠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己投資去建設(shè),最后回購(gòu)環(huán)節(jié)卻無(wú)法兌現(xiàn)。

  蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶稱(chēng),目前各地主導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等名目繁多的房地產(chǎn)項(xiàng)目問(wèn)題正在逐漸暴露,明后年可能會(huì)集中爆發(fā),所以說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府合作做土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,一定要把運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)充分預(yù)估到,包括資金等戰(zhàn)略操控能力一定要強(qiáng)。

  當(dāng)然,專(zhuān)家也普遍指出,也并不是所有的企業(yè)都如中冶一樣陷入困境,包括同是地產(chǎn)央企的中海、保利等公司在保障房項(xiàng)目上并沒(méi)有發(fā)生很大問(wèn)題,其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配置和項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)正是中冶應(yīng)該借鑒的。

  在專(zhuān)家看來(lái),中冶要想解套,短期看來(lái)非常難,也看不出什么更有效的辦法幫助回收資金。陳寶存表示,中冶的情況即便把欠賬往外轉(zhuǎn)移都很難,因?yàn)橹幸北旧淼墓芾硪灿袉?wèn)題,不能總以為自己是央企,就老想著跟地方政府聯(lián)姻,還是要按照市場(chǎng)規(guī)則辦事?!氨旧頉](méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),拿地后也開(kāi)發(fā)不了,中冶現(xiàn)在的局面可能是保障房和商品房都沒(méi)能干好,該盈利的也沒(méi)能盈利”,陳寶存表示。

編輯:余樂(lè)樂(lè)

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